Quando a política de locação via plataformas de curta temporada altera a convenção do condomínio

Já aconteceu de você morar em um prédio onde, de repente, o interfone toca com muito mais frequência, o saguão vive cheio de malas e o fluxo de pessoas estranhas no elevador virou algo constante? Essa é a realidade de muitos condomínios que se tornaram reféns da locação por plataformas como o Airbnb. O problema não é o turista em si, mas a mudança drástica no perfil de uso do espaço, algo que, juridicamente e socialmente, mexe com as estruturas das convenções.

O conflito entre o privado e o coletivo

Quem compra um imóvel residencial geralmente busca paz, segurança e uma vizinhança estável. Quando um proprietário decide transformar seu apartamento em um “hotel informal”, ele rompe o pacto de convivência original. O condomínio, que antes era uma comunidade de moradores fixos que se conhecem, passa a ser uma zona de trânsito constante.

Muitas vezes, a convenção do condomínio foi redigida há anos, quando a ideia de alugar quartos para desconhecidos pela internet nem sequer existia. Por isso, quando o síndico tenta barrar a prática, a alegação de defesa é quase sempre a mesma: “o imóvel é meu, faço o que quiser”. Só que o Direito de Propriedade não é absoluto. Ele precisa coexistir com o direito ao sossego e à segurança dos demais condôminos. Se a rotatividade excessiva coloca em risco a portaria ou altera a finalidade residencial do prédio, a coletividade tem o direito, e até o dever, de debater regras mais restritivas.

A mudança na convenção e o peso da justiça

Quando o condomínio decide endurecer as regras, o caminho mais comum é a alteração da convenção. Isso exige um quórum qualificado, ou seja, a maioria dos proprietários precisa concordar que o modelo de locação de curtíssima temporada (por dias ou fins de semana) não é compatível com o perfil do prédio.

Na prática, isso acontece muito em regiões turísticas ou bairros próximos a grandes centros de convenções. Conheço um caso no Rio de Janeiro onde um condomínio sofreu tanto com festas em unidades alugadas via aplicativo que a assembleia aprovou uma multa específica para quem descumprisse o tempo mínimo de locação. O caso foi parar na justiça, e o judiciário tem oscilado bastante. Em algumas decisões, o tribunal entende que o condomínio não pode proibir a locação, mas pode restringir o uso se a atividade descaracterizar o caráter residencial. Em outras, se a convenção é soberana e clara, a proibição é mantida.

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Como evitar o desgaste nas assembleias

Se você é proprietário e está de um lado ou de outro dessa disputa, saiba que o diálogo costuma ser mais barato do que uma ação judicial. A mediação feita por administradoras de condomínios competentes ou por síndicos profissionais costuma trazer luz a soluções intermediárias.

Algumas estratégias que funcionam bem incluem:

Exigência de cadastro rigoroso de todos os hóspedes com antecedência mínima de 48 horas.

Criação de um “manual de conduta” para o hóspede, que o proprietário se compromete a entregar no check-in.

Aplicação de multas severas por uso indevido das áreas comuns ou ruídos excessivos.

Determinação de um período mínimo de locação, como 30 dias, para evitar o efeito “albergue”.

O segredo aqui é entender que o condomínio é um organismo vivo. O que funcionava há dez anos pode ser inadequado hoje, e a convenção precisa ser um documento vivo, capaz de acompanhar as mudanças de comportamento. O erro de muitos condomínios é esperar que o problema se torne insustentável para então tentar mudar as regras. Se o fluxo de locações curtas é algo que incomoda a maioria, o debate precisa ser transparente, profissional e, acima de tudo, pautado pelo respeito ao sossego que todos pagaram para ter ao comprar ou alugar sua unidade.